原创融360房贷12-11 13:14

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今年8月份的最后一天,胡润研究院发布了《2017年上半年全球放假指数》,排名前10的城市中,有6个是中国城市,而石家庄是其中之一,排名全球第10。胡润给出的数据是,截至6月底,石家庄房价同比涨幅为16.1%

石家庄房价5年涨了4

石家庄市内四区房价目前均价已经达到了20000元作用,而在5年前,均价也仅有5000元左右。而这一切跟2016年石家庄房价大涨有直接关系。整个2016年,石家庄房价平均涨幅达到了46%

2011年建成的盛世天骄小区为例,当时尾盘最高价为6200/平米,而201611月份,这个小区的价格已经超过2万元,目前这个小区均价也已经在22915/㎡。

下图是近两年石家庄二手房价格走势图(数据来源于中国房价行情平台):

很明显,自20162月份至201611月份,石家庄房价有一个明显的涨幅。随后的20174月份又有一次明显涨幅。

2016年那一波涨幅,跟2015年启动的去库存有直接关系,多次降准降息,市场资金充裕,大量投资客开始携资到处攻城略地,中东部大部分一线城市和热门二线城市房价都明显上涨。石家庄作为多年未涨的城市,虽然相比其他省会城市有不足,但在资产荒下,房价也节节上涨。

至于今年4月份这波涨幅则跟雄安概念有直接关系。不过在3月份,石家庄公布了楼市调控方案。随后的几个月,石家庄房价基本上是微量上涨,如上图所示。

石家庄楼市一半可能都是投资客

在融360房贷君(fangdai123)看来,石家庄房价之所以在2016年井喷,跟以下原因有很大关系:

一是去库存降低了石家庄购房门槛。20162月份,央行和银监会联合发文,不限购城市首套房和二套房首付分别下调至20%30%。整个2016年,河北新增贷款有有成流向了房地产。

二是供需失衡。石家庄房价长期平稳,供应和需求都不算大,但2016年的需求爆发来的太快,供应是无法迅速跟上的。除了投资客,相当数量的刚需也被裹挟入市。

此外,石家庄在2016年共发起了5轮规模较大的房地产清查整顿行动,一些违规项目被责令整改,这也导致了整体供应量的减少。

三是全国性资产荒。2016年被提的最多的一个词就是资产荒,市面上资金充裕,但兼具保值增值和安全性的优质资产却少之又少。人们都不约而同地将目光投向了房地产,石家庄作为省会,不到1万元的均价,自然也会被重点关注。

房子卖得很好,但隐患却也存在。

中国不动产研究中心河北分中心今年年初发布的《2016-2017年度石家庄房地产市场分析报告》显示,2016年近一半的购房需求属于投资炒房。也就是说,一旦楼市发生风吹草动,近一半的购房者有可能随时出售手中的房子。

调控如期而至

今年3月份,石家庄曾发布第一轮调控方案,当时规定,长安区、新华区、裕华区、桥西区和高新区,非石家庄市民限购1套房,且需提供2年内连续12个月的社保或纳税证明。

923日,调控再次升级,非石家庄户籍需提供3年内连续24个月个税或社保证明,限购1套房。石家庄户籍居民自923日后购买的房屋(含新房和二手房)五年内不得上市交易,以网签备案时间为准。

按照最新的调控方案,外地人在石家庄尽可拥有一套房,而本地人购房套数仍不受限,不过如果是今年923日之后买的房子,再次出售的最早时间也是2022923日。

相比购房门槛的提高,果断限售,是精准调控的手段之一,它的目标就是要防止炒房套现离场。5年的时间,是这一轮出台限售政策的6个城市中最长的。

短期来看,限购配合限售,等于是彻底控制住了石家庄楼市的进水阀出水阀,是稳定房价的利器。

当然从更广的层面来看,多个城市同时限售,可以防止资金流出国门,毕竟美联储缩表吸引力太大。

石家庄本就尴尬无比

实际上,此次5年限售,可能会让人们更加理性地看待石家庄楼市。在融360房贷君看来,在整个华北,石家庄都是一个十分尴尬的存在。

在这个三角地带中,有石家庄什么事吗?

更何况,北京和天津的房价已经下跌,至于雄安则更严格,想买商品房都买不到。人们有什么理由去石家庄接盘呢?

继续炒房风险极大

5年时间,对于炒房客来说,其实是相当长的时间,房地产虽然在这十几年来一直保持上涨态势,但中间也出现过几轮波动,三年的小周期出现过多次。限售5年,意味着什么也赶不上了。

众所周知,房贷利率已经连续多月上行,石家庄也是如此。

360大数据研究院监测的结果显示,相比7月份,8月份石家庄15家银行中,首套房执行基准利率的银行已经由8家缩短至6家。剩余10家银行中,2家银行上浮10%6家银行上浮20%1家银行已经暂停受理房贷业务。

房贷利率上调的同时,各家银行的房贷额度也是捉襟见肘,供应首套房贷都不足,哪里还有多少额度给二套、三套房呢?

这就是在明确告诉炒房客:未来如果继续炒房,请自掏腰包,风险也请自担。

石家庄这次的限售是5年时间,5年后的房价很难预测,中间会有各种不确定因素左右房价趋势。但有一点,融360房贷君认为肯定不会变,而且会主导房价走势,那就是长效机制。长效机制的核心有两点,其一房地产税,其二不动产统一登记。

全国统一的不动产统一登记平台将在2018年投入运行。而房地产税虽然在未来1-2年内可能无法推出,但5年内推出的可能性却不小。

这两点结合起来,我们给个粗暴的形容词:关门打狗!炒房客手中的房子可以出售之日,也是长效机制生效之时。到时候是苦还是笑,就看各位手中有多少房子,背了多少贷款了。


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